隨著2017分布式光伏補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)及《十三五規(guī)劃》光伏政策導(dǎo)向的發(fā)布，屋頂分布式光伏受投資業(yè)主青睞，迎來(lái)新一輪“搶裝潮”。然而，光伏電站運(yùn)行期為25年，搶裝屋頂可能出現(xiàn)破產(chǎn)、查封、抵押出售等情形，為電站收益埋下“地雷”，造成投資業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失。

以下是投資業(yè)主在選擇分布式屋頂時(shí)必須注意的5個(gè)確定事項(xiàng)和應(yīng)對(duì)辦法，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

一：確定房屋本身合法，無(wú)被拆除、禁用風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)法律規(guī)定，以下3種情況屋頂將被拆除或禁止使用：

1)無(wú)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè);

2)未經(jīng)消防驗(yàn)收或消防驗(yàn)收不合格;

3)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中存在違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為。

應(yīng)對(duì)辦法：

投資業(yè)主在簽署屋頂租賃合同前，首先要求房屋業(yè)主提供4證：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收證明、消防驗(yàn)收證明、房屋產(chǎn)權(quán)證明。

二：房屋本身合法，并未被抵押、查封

根據(jù)法律規(guī)定，以下2種情況屋頂租賃合同無(wú)法履約：

1)簽署屋頂租賃協(xié)議前房屋已被抵押。債務(wù)到期，屋頂業(yè)主未清償債務(wù)，債權(quán)人對(duì)其拍賣、變賣導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變化;

2)房屋在出租前已被人民法院依法查封。

應(yīng)對(duì)辦法：

1)投資業(yè)主簽訂屋頂租賃協(xié)議前，前往當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)出租方提供的房屋、土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，了解房屋、土地上是否存在抵押權(quán)。

2)在屋頂租賃協(xié)議中增加因抵押造成損失的特別賠償條款，或與抵押權(quán)人約定在房屋抵押后租賃合同持續(xù)生效。

三：屋頂出租房有權(quán)簽署合同：

根據(jù)法律規(guī)定，以下情形房主對(duì)屋頂無(wú)所有權(quán)：

對(duì)住宅樓、大型市場(chǎng)等建筑物，由于產(chǎn)權(quán)分散房主對(duì)屋頂無(wú)全部所有權(quán)，其屋頂?shù)某鲎?、利用需按照業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，經(jīng)合法有效的民主決策程序后方可進(jìn)行租賃。

應(yīng)對(duì)辦法：

投資業(yè)主事先做好屋頂產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的調(diào)查，規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

四：合同期限有效期

屋頂租賃合同期最長(zhǎng)20年

根據(jù)我國(guó)屋頂租賃《合同法》規(guī)定：租賃合同期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。

應(yīng)對(duì)辦法：

由于光伏電站使用壽命為25年，建議投資業(yè)主在合同中約定租賃期為20年，約定協(xié)議到期之后，雙方對(duì)該協(xié)議以補(bǔ)充協(xié)議形式續(xù)簽5年。

五：房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題

光伏房屋被征收、拆遷有補(bǔ)償：

據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，被拆遷的房屋其“所有權(quán)人”有相應(yīng)補(bǔ)償。屋頂裝有光伏的，光伏方面享有2部分補(bǔ)償：一是光伏系統(tǒng)本身價(jià)值補(bǔ)償，另一個(gè)是光伏未來(lái)幾年發(fā)電總收入補(bǔ)償。要注意，補(bǔ)償為房屋所有權(quán)人所有，屋頂承租人并不是征收補(bǔ)償?shù)闹苯又黧w。

應(yīng)對(duì)辦法：

投資業(yè)主在在屋頂租賃合同中，事先與出租人進(jìn)行約定，明確房屋被征收、拆遷時(shí)光伏補(bǔ)償如何分配，以保護(hù)自身的合法權(quán)益。

以上是光伏電站投資業(yè)主在屋頂租賃時(shí)需要規(guī)避的5大風(fēng)險(xiǎn)，再次提醒廣大投資業(yè)主明確相關(guān)注意事項(xiàng)，保障光伏投資收益。